近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制部署會。這場年初的重磅會議，被認為是了解當前房地產(chǎn)融資形勢和下一步房地產(chǎn)工作部署的權(quán)威風向標。
房地產(chǎn)良性循環(huán)有賴于適度的供給與合理的需求。有分析指出，當前我國房地產(chǎn)市場面臨的突出問題，是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性“去化”和需求側(cè)結(jié)構(gòu)化“缺口”之間的矛盾。不難發(fā)現(xiàn)，當前相關(guān)部門的一系列發(fā)聲，針對的正是改善需求端預(yù)期與做好供給端保障。
重磅表態(tài)落地后，已有城市率先響應(yīng)，業(yè)內(nèi)預(yù)計未來供需兩端政策的持續(xù)加碼值得期待。
融資支持進一步精準到“項目”
房地產(chǎn)需求端表現(xiàn)，既關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回款、現(xiàn)金流狀況以及風險化解工作，也關(guān)系著房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
住建部方面表示，加快推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效，支持房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”自2023年10月底的中央金融工作會議被首次提出后，成為對房企進行融資支持的重要準則。住建部此番表態(tài)的重點，在于將支持的對象從“企業(yè)”細化到“項目”。
具體來看，住建部強調(diào)，針對當前部分房地產(chǎn)項目融資難題，各地要以項目為對象，抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單，協(xié)調(diào)本行政區(qū)域內(nèi)金融機構(gòu)發(fā)放貸款，精準有效支持合理融資需求。
穩(wěn)定的供給端是改善消費端預(yù)期的基礎(chǔ)。易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進梳理最近幾年的融資政策指出，其經(jīng)歷了“維護住房消費者合法權(quán)益”“金融16條”“三個不低于”的前三個階段，當前則進入到“融資協(xié)調(diào)機制”的新階段。
“這一微妙變化也說明過去一些融資支持政策或有效率打折扣的問題，不能直達項目端?！眹儡S進表示，政策基于新情況做了新的部署，通過市政府協(xié)調(diào)的作用，促進房地產(chǎn)市場形勢變化和融資政策推動進行更好結(jié)合。
房地產(chǎn)項目“白名單”呼之欲出
“當前不同部門聚焦城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的落實，旨在推動具體項目落地，探索出融資協(xié)調(diào)的成熟機制，解決銀行和房企雙方之間的不信任問題，倒逼房企加強經(jīng)營管理，落實對穩(wěn)健企業(yè)的扶持?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為。
中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年，房企融資政策雖然出現(xiàn)邊際改善，但非銀融資規(guī)模延續(xù)下降的態(tài)勢。行業(yè)全年共實現(xiàn)非銀類融資7222.7億元，同比下降15.1%。
這也呼吁著機制確立后，抓落實的力度需要跟進加大。對此，住建部方面表示，本月底前，第一批項目名單將落地，落地后即可爭取貸款。
與住建部同日，國家金融監(jiān)督管理總局也召開會議部署落實城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制相關(guān)工作。其中提到，要按照公平公正原則，篩選確定可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單，向本行政區(qū)域內(nèi)金融機構(gòu)推送。
“精準支持房地產(chǎn)項目融資，將有助于房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認為，一方面，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目加快審批流程，盡快形成實物投資，將有助于房地產(chǎn)投資企穩(wěn)；另一方面，暫時遇到困難的項目受到融資支持，將有助于減少項目交付風險，改善行業(yè)預(yù)期，促進房地產(chǎn)需求釋放，有利于房地產(chǎn)市場企穩(wěn)。
各地調(diào)控獲更充分自主權(quán)
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國家金融監(jiān)督管理總局的話音剛剛落地，便立刻有重點城市跟進，再度打開“工具箱”。
1月27日，廣州發(fā)文表示，建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，搭建政銀企溝通平臺，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和金融機構(gòu)精準對接。廣州也由此成為了首個落地房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的城市。
與之形成合力、且引發(fā)更大關(guān)注的，還有廣州此番對限購政策的調(diào)整：在限購區(qū)域范圍內(nèi)，購買建筑面積120平方米以上(不含120平方米)住房，不納入限購范圍。
為何將范圍劃到了120平方米這個數(shù)字？這吻合了近年廣州樓市改善型需求增多的趨勢。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2023年廣州120平方米以上的一手、二手住宅成交占比，較2021年分別提高3.8個和5個百分點。具體到仍在執(zhí)行限購的區(qū)域，120平方米以上的一手住宅供求占比更大，2023年合計供應(yīng)10456套，占限購區(qū)的42%；成交8409套，占限購區(qū)的37%。
“作為在住建部會議后首個落地優(yōu)化房地產(chǎn)政策的一線城市，廣州也為其他城市政策調(diào)整方向提供參考，預(yù)計未來將有更多城市結(jié)合自身實際情況出臺調(diào)控優(yōu)化政策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康、可持續(xù)發(fā)展?！敝兄秆芯吭喝A南分院總經(jīng)理楊紅俠認為。
同時，廣州針對本地實際情況出臺精準政策的體現(xiàn)，恰恰也應(yīng)和著住建部給各地調(diào)控的進一步“放權(quán)”的政策方向。
住建部在上述會議中表示：要堅持因城施策、精準施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。
對于房地產(chǎn)調(diào)控，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹曾以“十家鍋灶九家不同”比喻。本次對今年城市調(diào)控政策方向的最新定調(diào)，也被認為傳遞出落實地方主體責任的強烈信號。
“預(yù)計2024年政策端將延續(xù)寬松基調(diào)，政策工具箱將從深度與廣度兩個維度上進一步挖掘。今年房貸利率和首付比例仍有下調(diào)的可能，各地將針對自身情況進行不同幅度的優(yōu)化調(diào)整?！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪認為。
