吳秀青
隨著11月28日證監會支持房地產股權融資的“第三支箭”（“三支箭”分別為信貸融資、債券融資、股權融資）射出，房地產“三道紅線”全面命中，房地產企業融資限制得以放寬，房地產行業又將肩負新的使命，踏上新的征程。
“房地產市場平穩健康發展，事關金融市場穩定和經濟社會發展全局。”這是證監會從2020年對房地產行業進行實質性限制（包括政策準備階段）以來，口徑最為放開的一句話。從信貸融資、債券融資再到股權融資，“三支箭”發出的效果如何？能在多大程度上提振房地產市場？房地產行業曙光到底來了沒？
房地產的支柱地位被重申
國家統計局12月15日公布的數據顯示，11月份我國主要經濟指標在走弱。外需高位回落，出口增速已轉負；消費疲軟（11月份社會消費品零售總額38615億元，同比下降5.9%）；投資靠基建勉力支撐，但增速也在回落。
今年前三季度GDP增速為3%，市場預計全年經濟增速也在3%左右，遠低于年初設定的5.5%的預期增長目標。這其中有美元加息及疫情的影響，房地產行業的嚴重下滑也是重要因素之一。從主要經濟指標看，今年除基建投資外，消費、工業增加值、房地產投資、房地產銷售、出口等數據都不好，尤其是房地產相關數據深度下行。
今年12月15日，國務院副總理劉鶴在第五輪中國－歐盟工商領袖和前高官對話上發表書面致辭，重申房地產是國民經濟的支柱產業，并指出正在考慮新的舉措，努力改善行業資產負債狀況，引導市場預期和信心回暖。
“三支箭”核心在“穩”，刺激作用有限
近期的房地產支持政策，表面看起來是在“救”，實際上核心在于“穩”，支持資金優先流入相對較優質、穩健的房企。雖然在短期內較難扭轉市場基本面，但在政策信號明確的前提下，市場缺失的信心有望逐漸重塑。
“三支箭”要求金融機構承擔更大責任，防止房企債務風險蔓延，推動房地產行業盡快走上良性循環和健康發展的軌道。尤其是時隔多年后房企股權融資的重新開閘，旨在在不直接增加房企負債規模的同時，為房企融資提供充足的渠道。
不過，需要注意的是，此次針對房地產行業的金融政策支持，在條文中明確了重點支持優質企業和將資金用于特定領域等，主要目的在于維穩，而不是鼓勵房地產行業重回過快增長的老路。
隨著房企融資渠道的全面打通，特別是“三箭齊發”涉及的資金及時落地后，房企資產負債表和現金流或迎來實質性改善，但房地產行業的企穩回暖最終依舊取決于需求的復蘇，不確定性仍然較大。
未來發展重視“三個量”
關于房地產業的未來發展空間，我們需看到一些現實的問題。比如，人口的問題。從2013年—2021年全國人口的變化可以看出，2013年我國人口增量接近1000萬，以后逐年遞減，到2021年只有48萬，今年大概率接近零甚至負增長。2015年為我國勞動力人口最高峰，然后進入下降趨勢，2021年為7.8億，比最高峰下降了2000萬人。此外，我國從2000年前后同美國等發達國家同步進入了老齡化社會。2021年我國60歲以上人口占比為18.9%，比2013年上升了4個百分點，65歲以上人口占比為14.2%，比2013年上升了4.5個百分點。2035年前后，我國將進入重度老齡化社會，老齡化程度將高于G7國家。由此可見，由人口總量帶來的人口紅利正在弱化甚至消失。
再如，城鎮化率的問題。到2021年末，全國常住人口城鎮化率達到64.7%。對于這個數據，中國金融四十人論壇學術顧問黃奇帆曾有過分析，由于我國的城鎮發展特色，我們65%的城鎮化率相當于西方國家75%的水平，已經接近天花板。不過，到2021年末，我國戶籍人口城鎮化率為46.7%，與全國常住人口城鎮化率相差18%，還有較大的提升空間。
在這樣的背景下，房地產業亟須在重視“三個量”（重視存量，深入挖掘和利用住宅存量；重視流量，深入研判流動人口的住房消費特征、消費能力和習慣；重視質量，利用綠色化、智能化手段改善住房品質，引領住房消費提檔升級）的過程中，探尋出新的發展模式。
