據貝殼研究院統計，2020年前10個月我國房地產企業境內外債券融資累計達10283億元。而11月份，房地產行業將迎來今年以來的債券到期高峰，待償規模達1071億元。
專家表示，年底之前，房企將承受降負債與沖業績的雙重壓力，尤其是部分高負債房企面臨的壓力較大。
發債規模不及到期規模
貝殼研究院統計顯示，10月份，房地產企業境內外債券融資共66筆，較上月增加1筆，發行規模折合人民幣約692億元，較上月下降10.7%。其中，境外融資共19筆，融資規模約332億元人民幣，環比增長46.9%；境外債券規模占比約48%，較上月提升19個百分點。境內融資共47筆，較上月減少4筆，融資規模約360億元，環比下降34.4%。
從前10個月整體看，房地產企業境外發債規模占比38%，較2019年同期下降8個百分點，為2017年以來同期低點；境內發債規模占比62%，較1-9月下降1個百分點。
貝殼研究院認為，今年以來境外債市受不確定因素干擾表現低迷，10月末期出現短期回暖跡象。由于全球不確定因素仍存，預計境外債市短期波動性較大。境內債券市場方面，三季度房地產金融監管升級效果逐漸顯現，預計至年末以防風險為首要方向，房企境內融資環境將持續收緊。
數據顯示，10月房地產企業境內外債券到期規模約816億元，超過了約692億元的發債規模，發債規模已連續兩月不及到期規模，房企短期資金流動性壓力上升。
11月迎來年內償債高峰
11月房企將有1071億元債券到期，迎來今年到期償債高峰期。分析人士稱，10月房企強勁的銷售業績可緩解一部分流動性壓力，但高負債房企將面臨較大考驗，對銷售回款的依賴程度將進一步加深。
“A股132家上市房企2020年三季報已全部發布，其中僅46家公司歸母凈利潤同比有所增長，占比為34.8%。整體看，上市房企前三季度業績表現欠佳。”克而瑞研究中心企業研究總監房玲說。
房玲指出，四季度房企銷售壓力較大。外加以“三條紅線”為核心的融資新規，房企融資環境進一步收緊。四季度房企需要提升銷售及運營效率。
增強自身“造血”能力
易居企業集團首席執行官丁祖昱認為，“三條紅線”對房地產行業的影響是長期的。從企業端來看，對房企加速銷售回款、提高現金管理能力、合理控制杠桿提出了更高要求。從金融端來看，“三條紅線”的存在改變了投資方對房企及房地產行業整體償債能力的評估。
“從有關部門要求提交的負債監測表來看，房企除了需要填寫三項指標、銷售規模以及各類有息負債總數之外，還需要填寫參股未并表住宅地產項目、明股實債融資、供應鏈資產證券化產品、合作方股東投入凈額，以及其他房地產相關表外有息負債這5大項數據。這種穿透式監管使房企表外負債將無所遁形。房企維持經營以及降杠桿的壓力加大。”房玲說。
房玲指出，部分房企以往優化報表的財務技巧已經無法使用，控制杠桿水平、出售資產“瘦身”、利用股權融資已成為房企應對“三條紅線”的重要方式。但僅僅在融資方面進行調整并不能真正把握好降杠桿和規模擴張的平衡，未來房企還得加強銷售回款，不斷提升運營效率，提高盈利水平，增強自身造血能力。
