繼2018年創(chuàng)歷史新高后，今年全國(guó)土地出讓收入仍然有望成為增收之年，對(duì)地方而言，這將有助于緩解地方財(cái)政壓力。
土地收入有望再創(chuàng)新高
從2019年4月開(kāi)始，財(cái)政部每月公布的財(cái)政收支情況中，不再披露國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入的具體金額，但會(huì)發(fā)布同比變動(dòng)情況。從過(guò)去數(shù)月數(shù)據(jù)看，土地出讓收入在經(jīng)歷年初的下降后，在7月份實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，此后呈現(xiàn)加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
財(cái)政部發(fā)布的《2019年10月財(cái)政收支情況》顯示，今年前10個(gè)月，全國(guó)土地出讓收入同比增長(zhǎng)6.9%。去年同期這一數(shù)據(jù)為47519億元，2019年前10個(gè)月土地出讓數(shù)據(jù)約為50797.7億元。
自上世紀(jì)80年代末中國(guó)開(kāi)始逐步有償出讓建設(shè)用地后，除了少數(shù)年份外，全國(guó)土地出讓收入逐步上漲。1995年僅約400億元，到2018年已漲至65096億元，創(chuàng)下歷史新高。
今年年初，土地市場(chǎng)曾一度低迷，此后在樓市小陽(yáng)春帶動(dòng)下逐漸升溫。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，全國(guó)一二線城市合計(jì)賣地金額高達(dá)3萬(wàn)億元，2018年同期為2.498萬(wàn)億元，同比上漲幅度達(dá)21%。其中出現(xiàn)了13個(gè)賣地收入超千億元的城市，刷新同期紀(jì)錄。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，全國(guó)土地市場(chǎng)二季度明顯沖高，但在三季度隨著各種政策的影響有所退燒，不過(guò)整體依然高位運(yùn)行；一二線城市的土地成交熱有所降低，但部分企業(yè)依然在積極拿地。
考慮到2019年還有兩個(gè)月未統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，如果按照目前態(tài)勢(shì)，2019年全國(guó)土地出讓收入有望逼近7萬(wàn)億元，再度創(chuàng)下歷史新高。
具體到城市而言，也可以看出當(dāng)今土地市場(chǎng)的熱點(diǎn)：一二線城市趨熱，三四線城市趨冷。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至11月底，今年土地出讓收入超過(guò)1000億元城市已達(dá)到13個(gè)，其中杭州以2538億元居首。
張大偉認(rèn)為，未來(lái)土地市場(chǎng)走勢(shì)出現(xiàn)分化，對(duì)優(yōu)質(zhì)城市優(yōu)質(zhì)土地的爭(zhēng)搶依然激烈。雖然一二線城市調(diào)控政策嚴(yán)格，但對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，為了加大銷售額，依然會(huì)集中拿地。
與此同時(shí)，隨著前期市場(chǎng)購(gòu)買力透支、疊加棚改貨幣化安置政策的漸次退出，三四線城市土地市場(chǎng)逐漸降溫，房企在三四線城市拿地更加謹(jǐn)慎。這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)把更多資金投入到一二線城市，也是出現(xiàn)一二線土地市場(chǎng)升溫的主要原因。
此前自然資源部數(shù)據(jù)顯示，今年1~8月三線城市房地產(chǎn)用地供應(yīng)同比減少9.0%，住宅用地供應(yīng)同比減少13.6%。
“當(dāng)前三四線城市住宅交易市場(chǎng)降溫，重新面臨去庫(kù)存的壓力，這會(huì)打擊房企補(bǔ)充宅地的積極性；同時(shí)也影響了房企的資金回籠和繼續(xù)購(gòu)地?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱。
影響地方財(cái)力
土地出讓金的歷史要追溯到上世紀(jì)80年代末期。1987年12月1日，深圳進(jìn)行了新中國(guó)成立后第一場(chǎng)土地拍賣會(huì)，為國(guó)有建設(shè)用地有償出讓開(kāi)了先河，土地終于開(kāi)始作為一種商品進(jìn)入市場(chǎng)。
而全國(guó)逐步推廣則是始于1989年。當(dāng)時(shí)政策規(guī)定，在進(jìn)行必要扣除后，中央與地方以4:6分成。但由于無(wú)法核實(shí)土地的開(kāi)發(fā)成本，中央所得很少。從1994年至今，土地出讓金不再上繳中央財(cái)政，扣除相關(guān)稅費(fèi)外，基本全部留歸地方。
考慮到1994年我國(guó)開(kāi)始推行分稅制，地方財(cái)政與中央財(cái)政分成比例調(diào)整，當(dāng)時(shí)地方財(cái)力實(shí)際上受到一定擠壓，而支出壓力開(kāi)始加大，彼時(shí)將土地出讓收入劃歸地方也應(yīng)是權(quán)衡之計(jì)。
隨著近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，土地出讓收入也逐漸水漲船高，實(shí)踐過(guò)程中逐漸演變成地方的第二財(cái)政。
第一財(cái)經(jīng)根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)整理推算，自2010年至2019年(前10個(gè)月)大約十年間，全國(guó)土地出讓總收入已超過(guò)41萬(wàn)億元，年均超過(guò)4萬(wàn)億元。
近些年來(lái)，土地收入在地方政府財(cái)力中占了較大比例，一些城市甚至超過(guò)50%，如果加上其他相關(guān)收入，這個(gè)比例可能會(huì)更高。土地出讓收入對(duì)于一些地方政府的重要性可見(jiàn)一斑。
如果將全國(guó)土地出讓收入與地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入比較可發(fā)現(xiàn)，近十年來(lái)這一比例基本在40%~70%之間浮動(dòng)，如最低的2015年是39.2%，2010年最高達(dá)71.68%。
就具體城市而言，一些數(shù)據(jù)可以提供較為直觀的感受。例如，鄭州2018年一般公共預(yù)算收入為1152億元， 2019年前11月土地出讓收入已經(jīng)多達(dá)1047億元；再如南京，2018年一般公共預(yù)算收入為1470億元，2019年前11個(gè)月土地出讓收入約為1412億元。
正是由于土地財(cái)政問(wèn)題的存在，一旦該項(xiàng)收入出現(xiàn)較大下滑，一些地方政府的財(cái)力也會(huì)受到較大影響。
穆迪助理副總裁袁人杰表示，中國(guó)在2012年和2015年經(jīng)歷了兩次周期性的房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，土地出讓金收入分別同比下降約14%和21%。因此，地方政府的或有負(fù)債(contingent liability)和債務(wù)負(fù)擔(dān)顯著增加。在上一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行周期中 (2015年)，中央政府推出了大規(guī)模地方政府債務(wù)置換計(jì)劃以重組地方政府債務(wù)。
“基礎(chǔ)設(shè)施支出將是受影響最大的領(lǐng)域之一。因?yàn)?，過(guò)去約三分之一的土地出讓金收入用于地方基礎(chǔ)設(shè)施投資。這可能導(dǎo)致地方政府像過(guò)去一樣，更多地依賴平臺(tái)公司為資本支出提供資金。”袁人杰稱。
他表示，未來(lái) 12 個(gè)月全國(guó)土地出讓金收入增長(zhǎng)企穩(wěn)或小幅回升，但如果土地市場(chǎng)進(jìn)一步下行，將給地方政府帶來(lái)挑戰(zhàn)，尤其是在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩以及大規(guī)模減稅的情況下。
